Crise du logement: une nouvelle approche est nécessaire pour remédier aux défaillances des politiques libérales

Comme chaque année, la Fondation Abbé Pierre vient de rappeler dans son rapport annuel la situation dramatique du logement en France ; il manque près d’un million de logements, un Français sur deux redoute de se retrouver à la rue, 160.000 demandes d’expulsion sont présentées devant les Tribunaux dont 15.000 sans impayé, plus de 800.000 Français sont ou ont été sans domicile fixe…

Les mesures prises depuis 2002 ont été inefficaces et ont aggravé la situation du logement

 Parmi les mesures prises durant les 5 dernières années, l’encouragement des locataires sociaux à l’achat de leur logement, substituant un locataire par un propriétaire, a privé de facto des personnes d’un logement social.  Le remboursement d’intérêts d’emprunt à l’achat (disposition supprimée de la loi TEPA de 2007) a soutenu la spéculation et l’endettement alors même que devenir propriétaire est inaccessible pour la majorité des Français. Le droit au logement opposable (DALO) est inopérant, ne contraignant pas in fine, même en cas de condamnation judiciaire, à (re)loger le demandeur.

La division par trois du délai maximum qu’un juge peut accorder en cas d’expulsion (loi Boutin, 2009) a également frappé les personnes susceptibles de bénéficier des délais les plus longs, c’est-à-dire les plus faibles : personnes âgées, handicapées, familles, ce qui a provoqué leur mise à la rue. Antérieurement, l’amendement SIIC avait permis de 2002 à 2007 aux sociétés immobilières domiciliées au Luxembourg de ne régler aucun impôt sur leurs plus-values.

Accroître les surfaces constructibles permettrait aux plus aisés de valoriser leurs biens et augmenterait les prix, sans créer beaucoup de logements nouveaux. Le facteur limitant de l’accès au logement n’est pas la construction, mais la spéculation sur ce bien vital faiblement élastique par rapport aux prix.  Par ailleurs, la hausse de 30% des possibilités de construction conduirait à une dégradation de l’environnement, tant par la densification des zones urbaines que par la disparition de zones rurales. Enfin elle existe déjà pour l’essentiel, sans produire de résultats sensibles en matière de construction de logements.

Remédier aux défaillances du marché

 La loi dite « Méhaignerie » de 1986, modifiée mais conservée dans son essence, en supprimant de fait les loyers encadrés issus des conceptions du programme du Conseil national de la résistance, a placé le logement, bien immédiatement vital, dans le champ d’un marché rendu fluide et par là même spéculatif. La loi du marché a conduit à un sous-investissement dans les biens immobiliers bon marché, au profit des biens supérieurs et des zones les plus demandées. Compte tenu de la faible élasticité de la demande par rapport aux prix, les prix et les loyers ont augmenté nettement plus rapidement que les revenus, conduisant à un doublement de la part des revenus des ménages consacrée à celui-ci sur deux décennies.

Ainsi, la crise du logement nécessite de compenser les défaillances actuelles du marché immobilier. L’encadrement des loyers, pratiqué dans de nombreux pays et par la France (depuis 1948, mais en désuétude) rendrait accessible le logement en limitant effectivement des prix aujourd’hui décorrélés du coût de la construction. Une telle mesure, accompagnée de préemptions dans les zones de très forte tension pour mettre fin aux abus, de suppression d’aides à la personne qui soutiennent des prix déjà trop élevés et d’interdiction du congé pour vente notamment à la découpe, stabiliserait les prix immobiliers.

Il s’agirait ensuite de relancer la construction de logements accessibles à tous, à travers des objectifs ambitieux et des mécanismes financiers efficaces notamment via la réserve foncière légale des établissements financiers. Cet effort, qui engagera le secteur immobilier dans son ensemble, nécessite un interventionnisme public beaucoup plus marqué et une rupture avec les politiques de libéralisation de ce secteur. En ce sens, les engagements de François Hollande répondent à l’appel de la Fondation Abbé Pierre en faveur d’un contrat social pour une nouvelle politique du logement. Avec un objectif de 2,5 millions de logements nouveaux intermédiaires, sociaux et étudiants sur 5 ans, des moyens adaptés (doublement du livret A, mise à disposition des terrains de l’État) et une régulation engageant fortement les collectivités locales (hausse de 20% à 25% du taux de logements sociaux, règle des trois tiers bâtis, dont un tiers à loyers modérés et un tiers en accession sociale), le candidat socialiste entend remédier aux défaillances du marché en termes d’offres de logements accessibles à tous.

à retenir:

  • L’état du mal-logement est France est critique, et s’est fortement dégradé depuis 10 ans du fait des politiques mises en œuvre par les gouvernements de droite;
  • Les mesures d’aide à la personne font in fine surtout monter les prix, sans accroitre significativement l’offre de logements disponibles;
  • L’insuffisance de l’offre ne résulte pas du coût de la construction mais de la libération des prix et des loyers, pour l’essentiel à l’œuvre depuis 1986, qui a notamment contraint au déplacement 6 millions de Français, regroupés par niveaux de revenus;
  • L’encadrement des loyers proposé par François Hollande, accompagné de préemptions là où nécessaire, de l’interdiction du congé pour vente et de suppressions d’aides à la personne permettraient aux Français les plus modestes de se loger décemment;
  • La mise en place d’un programme ambitieux de logements accessibles à tous doit constituer une priorité du prochain quinquennat, soutenue par le retour de bailleurs financiers vers la pierre;
  • A cet égard les annonces faites par François Hollande avec un objectif de 2,5 millions de logements sur 5 ans et des moyens adaptés répondent clairement aux premiers besoins et exigences du contrat social proposé par la Fondation Abbé Pierre pour une nouvelle politique du logement.
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