Baisse des droits de mutation: une autre mauvaise idée du candidat Sarkozy

Le candidat Sarkozy a proposé de diminuer les droits de mutations, qui constituent l’essentiel des frais de notaire acquittés lors d’un achat immobilier dans l’ancien, en vue, selon lui, de favoriser la mobilité et l’accès à la propriété. Cette mesure, qui s’ajoute à de coûteuses promesses non financées soutiendrait la hausse des prix des logements anciens et serait défavorable à la construction des nouveaux logements. Elle atteste de la part du candidat Sarkozy d’une vision particulièrement inopérante de la crise du logement en France, qui ne résulte pas d’un manque de soutien à la demande dont le seul effet est d’augmenter les prix. Elle s’inscrit dans le droit fil d’un quinquennat désastreux en matière de politique de logement et d’une politique économique inefficace de soutien de la rente financière au détriment de l’investissement productif.

Des baisses des prix incertaines

Lorsqu’une taxe baisse, le bénéfice est partagé entre le vendeur et l’acheteur, en fonction des rapports de force du marché. Ainsi, la baisse des droits de mutation se traduirait par une hausse des prix hors frais de notaires au bénéfice du vendeur,. La baisse des prix immobiliers (frais de notaire inclus) devrait donc être insignifiante, notamment sur les marchés les plus demandés. Les dispositifs d’aides à l’achat dans l’ancien mis en place par Sarkozy précédemment – déductibilité des intérêts d’emprunt ou prêt à taux zéro – ont eu un effet similaire, stimulant la demande et donc soutenir la hausse des prix de l’immobilier, profitant essentiellement aux vendeurs et pas aux acheteurs de logements.

Une mesure défavorable à la construction de logements neufs

Par ailleurs, la disposition envisagée vient directement concurrencer les aménagements prévus pour le logement neuf, qui est exempté de droits de mutation. Dans un contexte marqué par une pénurie de logements neufs estimée à quelques 900 000 logements par la Fondation Abbé Pierre, la proposition Sarkozy s’avère donc particulièrement malvenue. Elle favoriserait la substitution de l’achat d’anciens à la construction de nouveaux logements en diminuant le coût relatif de l’ancien par rapport au neuf.

Une mesure insoutenable pour les collectivités locales, qui vient s’ajouter à de nombreuses promesses non financées

Le coût de cette mesure particulièrement inefficace est estimé entre 4 et 5 milliards d’euros, soit 20 à 25 milliards d’euros sur un quinquennat et 1% de PIB en endettement additionnel, toutes choses étant égales par ailleurs. Cette mesure s’ajoute aux promesses non-financées du candidat Sarkozy, évaluées à une dizaine de milliards d’euros.

Les coûts seraient essentiellement supportés par les collectivités locales, menaçant directement l’effort de décentralisation. 85% des recettes des droits de mutation vont au département, pour lesquels elles représentent 20% des recettes fiscales totales. Alors que le champ de leurs compétences se voit continuellement élargi, les départements perdraient donc une part substantielle de leurs ressources. Au point que les collectivités locales menacent d’ores et déjà de faire un recours devant le Conseil d’Etat au titre de leur droit à la libre administration si cette mesure devait être adoptée. Les droits de mutation sont en effet placés sous l’autorité du département qui fixe le taux de ces droits, depuis les lois de décentralisation de 1982 (1).

A retenir:
> La baisse des droits de mutation aura un effet insignifiant sur les prix des logements ;
> Elle vient concurrencer les mesures en faveur du logement neuf et constituerait un facteur aggravant de la crise du logement en France ;
> Son coût est considérable – équivalent à la création de 120 000 emplois dans l’éducation nationale – et n’est pas financé à ce jour, ce qui nécessiterait des hausses d’impôts importantes en cas de réélection de Nicolas Sarkozy ;
> Elle enlèverait aux collectivités locales une recette fiscale essentielle, menaçant directement la décentralisation et leur capacité à s’administrer librement ;
> Elle soutiendrait la rente financière dans l’immobilier, au détriment de l’investissement productif.

(1) Le gouvernement ne pourrait modifier le taux de ces droits sans compensation fiscale. Compensation d’autant moins réaliste que l’État est redevable de 6 milliards d’euros aux collectivités locales au titre des dotations pour le RSA et le RMI.

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